Belgian VAT Desk

Vente de terrains avec TVA : un imbroglio à la belge

Régime actuel

Le promoteur immobilier qui cède, pour un prix unique, un bâtiment « neuf » ainsi que le terrain y attenant, doit en l'état actuel de la législation belge, ventiler son prix de manière à soumettre, d'une part, le bâtiment à la TVA et, d'autre part, le terrain aux droits d'enregistrement.

Exemple

Un promoteur immobilier vend un bâtiment « neuf » en région bruxelloise à un particulier pour le prix convenu de € 500.000 réparti comme suit : € 400.000 pour le bâtiment et € 100.000 pour le terrain. Le prix total (toutes taxes comprises) à payer par le particulier sera déterminé comme suit :

Jurisprudence européenne

Le Code TVA ne permettant pas que le terrain attenant à un bâtiment « neuf » puisse être cédé avec application de la TVA n'est sur ce point pas conforme avec la Directive TVA telle qu'interprétée par la Cour de Justice. Cette dernière a en effet dit pour droit (CJCE, 8 juin 2000, Breitsohl) que la TVA sur ce type d'opération devait être appliquée, de manière indissociable, sur le bâtiment « neuf » et le sol y attenant.

Actualités

Le Parlement fédéral, sous l'impulsion du gouvernement Leterme, a publié récemment un projet de loi (projet de loi-programme du 20 mars 2008) corrigeant le tir et permettant la soumission à la TVA de la vente d'un terrain attenant à un bâtiment « neuf » à partir du 15 août 2008. Ce projet de loi a toutefois été immédiatement bloqué par les partis politiques flamands composant la majorité au Parlement flamand essentiellement pour des raisons budgétaires et politiques (voir QP du 10/04/2008 n° P0192 - Hagen Goyvaerts).

Confronté à cette impasse à relent communautaire, le gouvernement Leterme a suspendu le projet et introduit une requête afin de connaître l'avis du Comité TVA (composé de représentants des Etats membres et de la Commission européenne). Interrogée par un député européen (Q.P. du 14/05/2008 - Ivo Belet), la réponse de Commission européenne ne s'est pas fait attendre et a confirmée ce que tout le monde savait à savoir que sur base de la jurisprudence européenne la vente d'un terrain attenant à un bâtiment « neuf » ne peut pas être dissociée et doit donc être soumise à la TVA. Techniquement parlant, il faudra toutefois encore attendre l'avis formel du Comité TVA avant de remettre cette question à l'ordre du jour du gouvernement fédéral (Q.P. du 08/07/2008).

La situation actuelle se présente donc comme suit :

• Le Code TVA n'a pas été modifié et ne permet toujours pas la soumission à la TVA de la vente de terrain attenant à un bâtiment «neuf» ;
• Afin d'éviter une éventuelle double taxation, seule la Région wallonne a adapté le Code des droits d'enregistrement et a renoncé à percevoir de tels droits dans la mesure où la vente du terrain serait réalisée avec TVA. Cette adaptation est toutefois selon nous inopérante tant que le Code TVA n'a pas été formellement modifié;
• La Région flamande et la Région Bruxelloise n'ont pas adapté le Code des droits d'enregistrement et exigent toujours la perception de droits d'enregistrement sur la vente de terrains.

Une double taxation (TVA + droits d'enregistrement) sur le terrain est donc parfaitement envisageable d'un point de vue juridique (même si le Ministre des Finances a toujours affirmé qu'il était exclu que les droits d'enregistrement et la TVA s'appliquent concomitamment à la vente du terrain). Remarquons à cet égard que la législation européenne ne s'oppose pas au maintien d'une imposition nationale du type des droits d'enregistrement perçus sur l'acquisition de biens immeubles par nature.

Conclusion

Le promoteur immobilier est théoriquement en droit de revendiquer l'application du régime TVA non seulement sur le bâtiment neuf mais également sur le terrain y attenant compte tenu de l'effet direct de la Directive TVA et de sa primauté sur le droit belge. Se faisant, il s'exposerait alors certainement à une double taxation (TVA + droit d'enregistrement) sur la vente du terrain, ce qui augmenterait encore sensiblement le prix à payer par le particulier ainsi que le démontre l'exemple suivant.

Devant cet imbroglio à la belge, certaines pistes sont aujourd'hui évoquées par la doctrine pour sortir de l'impasse. Certains auteurs préconisent un assouplissement de la règle (option pour soumettre la vente du terrain sous le régime TVA). D'autres auteurs proposent des montages fiscaux parfois audacieux (cession séparée du terrain et du bâtiment, qualification de l'opération en un travail immobilier, etc.). A manier toutefois avec prudence compte tenu de la théorie de l'abus de droit largement développée par la jurisprudence européenne ces dernières années et reprise à son compte par l'administration de la TVA.

Affaire à suivre assurément.