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Quelles sont les situations qui permettent ou non l'application d'un taux de TVA réduit de 6%? Cette question se pose notamment en cas de transformation d'un immeuble de bureaux en immeuble à appartements, de la rénovation lourde d'une maison ou encore lors de l'agrandissement d'un bâtiment ancien existant.

La frontière est parfois assez ténue entre les travaux de rénovation d'un bâtiment ancien qui peuvent bénéficier d'un taux réduit de 6% et les travaux de construction d'un nouveau bâtiment qui doivent en principe obligatoirement être facturés avec un taux de 21%. Les commentaires administratifs, jurisprudentiels et doctrinaux sont de ce fait extrêmement nombreux sur le sujet.

En tant que promoteur ou investisseur immobilier, vous devez maîtriser le risque relatif à l’application du taux de TVA sous peine d’annihiler vos marges ou le rendement attendu. Tout projet immobilier de rénovation doit être précédé d’une analyse de la nature et de l’étendue des travaux projetés pour confirmer les taux de TVA applicables.

Transformation d'un bâtiment industriel en un immeuble à appartements

Taux de TVA réduit de 6% pour des travaux de transformation d'un immeuble ancien 

Décision anticipée n° 2015.114 du 10/03/2015

La vente, par un constructeur professionnel, d'appartements et de bureaux issus de la transformation d'un immeuble de bureaux peut s'effectuer sous le régime des droits d'enregistrement si les travaux de transformation du bâtiment ne modifient pas radicalement sa nature et sa structure. A contrario, si les travaux de transformation modifient radicalement la nature et la structure de celui-ci, la vente des appartements et des bureaux doit s'effectuer sous le régime TVA.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un grenier en duplex

Décision anticipée n° 2011.406 dd 18/10/2011

Les travaux immobiliers qui consistent à transformer quatre chambres de bonne et un grenier en un appartement duplex peuvent bénéficier du taux de 6%.

En l'espèce, des plans transmis par le demandeur, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer le bâtiment s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. Ces plans montrent que la superficie de la partie ancienne qui subsistera après l'exécution des travaux sera supérieure à la moitié de la superficie totale du logement après la réalisation


Taux de TVA réduit de 6% pour la construction d'un garage

Q.P. n° 533 dd. 25.07.2013 - Temmerman

Le taux réduit de 6% pour les travaux de transformation est réservé aux travaux immobiliers qui se rapportent à un logement proprement dit.

Bien qu'un garage, au sens usuel du terme, n'est pas, en soi, un immeuble d'habitation utilisé comme logement, il est admis que l'application du taux réduit soit possible lorsqu'un garage est intégré dans un immeuble d'habitation ou lorsque, même non attenant, il en fait partie par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire de l'immeuble. Le fait que ce garage soit exclusivement utilisé comme abri à vélos est sans importance.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'une grange en maison d’habitation

Un couple avait construit 6 appartements dans une ancienne grange. L’administration considère qu’il s’agit de l’érection d’un bâtiment neuf (les travaux devaient donc être facturés avec 21% de TVA) alors que le contribuable, lui, soutenait qu’il s’agissait de la rénovation d’un bâtiment ancien, raison pour laquelle les travaux avaient été facturés avec application du taux réduit de 6%. Dans le cas d’espèce, la cour estime que l’administration était en droit de considérer, compte tenu de l’ampleur des modifications (l’intérieur du bâtiment avait été intégralement transformé) portant notamment sur la nature et la structure préexistante du bâtiment ainsi que des coûts exposés, que l’on se trouvait en présence d’une nouvelle construction à laquelle le taux de 21% était applicable (Cour d’appel de Mons du 25/02/2015).


Taux de TVA normal de 21% pour la transformation de garages en habitation

Appel Liège - 27.10.2010

Selon la Cour, le taux réduit ne peut s'appliquer lorsque l'immeuble transformé n'était pas à l'origine un immeuble d'habitation. C'est ce qui ressort, selon elle, du texte même de l'arrêté royal n° 20 en sorte qu'il n'existe aucun doute sur le régime applicable en dépit du texte de la circulaire administrative 6/1986 qui ne lie pas la Cour, laquelle est liée seulement par les textes légaux.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un bâtiment non attenant au logement

Q.P. n° 93 dd 16.01.2012 - De Potter

Le taux de TVA réduit de 6% peut être appliqué aux travaux de transformation d'un bâtiment non attenant au logement (ex. garage, grange, etc.) mais qui font partie dudit logement par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire ou au locataire et qui ne peuvent, de par leur fonction, exister indépendamment de l'habitation principale.


Taux de TVA réduit de 6% pour la transformation d'un entrepôt en logements 

Décision anticipée n° 2015.171 du 13/05/2015

Les travaux immobiliers exécutés à un entrepôt en vue de sa transformation en 12 appartements pourront bénéficier du taux réduit de 6% en ce qu'ils s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. En outre, la superficie totale de l'immeuble ne sera pas fondamentalement modifiée.

Par ailleurs, il est de doctrine administrative constante que le fait que le bâtiment acquiert la qualité de « neuf » au regard de la TVA suite à la réalisation des travaux est sans incidence sur le bénéfice du taux réduit.

Un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il finit par posséder les caractéristiques d'un bâtiment neuf. C'est notamment le cas lorsque les travaux entrepris atteignent au moins 60% de la valeur vénale après travaux. Il ne s'agit toutefois que d'une faculté. Le constructeur professionnel, et a fortiori, les assujettis optionnels ne sont donc pas tenus de percevoir les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l'application de la TVA et ils peuvent donc les aliéner sous le régime des droits d'enregistrement.

Voir également la décision anticipée n° 2015.170 du 26/05/2015 et la décision anticipée n°  2015.114 du 10/03/2015 sur le même sujet.