with Pas de commentaire

Travaux de rénovation d'un bâtiment ancien: quel taux de TVA?

Les travaux immobiliers réalisés sur un bâtiment ancien sont soumis au taux réduit de 6%, pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes :

  • Les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation;
  • Les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;
  • Les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins dix ans la première date d'exigibilité de la TVA;
  • Les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;
  • La facture émise par le prestataire de services, et le double qu’il conserve, doivent, sur la base d’une attestation formelle et précise du client, constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l’attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Les enjeux TVA

Quelles sont les situations qui permettent ou non l'application d'un taux de TVA réduit de 6%? Cette question se pose notamment en cas de transformation d'un immeuble de bureaux en immeuble à appartements, de la rénovation lourde d'une maison ou encore lors de l'agrandissement d'un bâtiment ancien existant.

La frontière est parfois assez ténue entre les travaux de rénovation d'un bâtiment ancien qui peuvent bénéficier d'un taux réduit de 6% et les travaux de construction d'un nouveau bâtiment qui doivent en principe obligatoirement être facturés avec un taux de 21%. Les commentaires administratifs, jurisprudentiels (voir Flash n° 105) et doctrinaux sont de ce fait extrêmement nombreux sur le sujet.


Informations parues dans nos Actualités TVA de ces dernières années

Travaux immobiliers - Taux réduit - Démolition et reconstruction

Décision anticipée n° 2010.055 - 20 avril 2010

Un taux réduit de 6% est applicable aux travaux de démolition et de reconstruction d'un bâtiment. Le but de cette règle est, outre la stimulation économique, la suppression d'un bâti vétuste pour le remplacer par de l'habitat moderne, sans que cette démolition ne laisse, pendant une longue période, une surface à l'état de terrain vague.

Dans ce cadre, le S.D.A. considère que les travaux immobiliers que font effectuer trois indivisaires en qualité de personnes privées et qui consistent, d'une part, en la démolition d'une maison vétuste et, d'autre part, en la reconstruction à cet endroit d'un ensemble de quatre habitations destinées à la mise en location à des fins privées, peuvent bénéficier du taux réduit de 6% pour les travaux immobiliers.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Travaux de transformation d'un immeuble ancien - Vente sous le régime TVA ou sous le régime des droits proportionnels d'enregistrement

Décision anticipée n° 2015.114 du 10/03/2015

La vente, par un constructeur professionnel, d'appartements et de bureaux issus de la transformation d'un immeuble de bureaux peut s'effectuer sous le régime des droits d'enregistrement si les travaux de transformation du bâtiment ne modifient pas radicalement sa nature et sa structure. A contrario, si les travaux de transformation modifient radicalement la nature et la structure de celui-ci, la vente des appartements et des bureaux doit s'effectuer sous le régime TVA.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Transformation d'un grenier en duplex 

Décision anticipée n° 2011.406 dd 18/10/2011

Les travaux immobiliers qui consistent à transformer quatre chambres de bonne et un grenier en un appartement duplex peuvent bénéficier du taux de 6%.

En l'espèce, des plans transmis par le demandeur, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer le bâtiment s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. Ces plans montrent que la superficie de la partie ancienne qui subsistera après l'exécution des travaux sera supérieure à la moitié de la superficie totale du logement après la réalisation des travaux.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Transformation d'un bâtiment ancien versus construction d'un nouveau bâtiment

Tribunal de 1re instance d'Arlon - 25/02/2015

Une personne fait réaliser d'importants travaux de rénovation de son habitation au taux réduit de 6%. L'administration de la TVA est, elle, d'avis qu'il s'agit plutôt de travaux de construction d'un nouveau bâtiment au vu de l'ampleur des travaux. Le litige aboutit devant le tribunal qui donne raison à l'administration.

Pour le juge, c'est à juste titre que l'administration considère qu'il ne subsiste que peu d'éléments du bâtiment ancien [les murs extérieurs ont été abattus, le toit repose sur de nouveaux murs porteurs, un étage supplémentaire a été créé] et que les éléments essentiels de la structure du bâtiment ancien sont à peine identifiables. Pour plus d'information, voir FLASH N° 105.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Construction d'un garage

Q.P. n° 533 dd. 25.07.2013 - Temmerman

Le taux réduit de 6% pour les travaux de transformation est réservé aux travaux immobiliers qui se rapportent à un logement proprement dit.

Bien qu'un garage, au sens usuel du terme, n'est pas, en soi, un immeuble d'habitation utilisé comme logement, il est admis que l'application du taux réduit soit possible lorsqu'un garage est intégré dans un immeuble d'habitation ou lorsque, même non attenant, il en fait partie par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire de l'immeuble. Le fait que ce garage soit exclusivement utilisé comme abri à vélos est sans importance.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Travaux de rénovation

Tribunal Namur, 27/02/2013

Le taux réduit de 6% est applicable aux travaux de rénovation d'un bâtiment qui, après exécution des travaux, est effectivement utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé.

Dans le cas d'espèce, une société occupe 2/3 de la surface du nouveau bâtiment mais seulement 1/3 de l'ensemble des deux bâtiments après travaux. Il y a donc lieu de savoir si, en cas d'agrandissement d'un bâtiment d'habitation, cette qualification d'occupation « principale » s'applique à l'ensemble du bâtiment après agrandissement ou bien seulement à l'agrandissement lui-même. Vu l'ambiguïté du texte réglementaire, le Tribunal estime devoir appliquer le principe « in dubito contra fiscum » qui lui impose de retenir l'interprétation la plus favorable au contribuable. Le taux de TVA de 6% est donc admis dans son ensemble.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Démolition et reconstruction d'habitation

Q.P. n° 13057 dd. 10/07/2012 - Van Biesen

Le taux réduit de 6 % n'est pas applicable si le contrat de vente présumé et le contrat de démolition et de reconstruction constituent un contrat unique et indivisible ayant pour objectif la vente d'une construction nouvelle dans son état futur de finition. Dans ce cas, il s'agit en effet d'une distinction artificielle des prestations visant uniquement à bénéficier du taux de TVA réduit.


Travaux immobiliers - Taux réduit  - Etablissement d'hébergement pour personnes âgées - Construction d'une extension

Décision anticipée n° 2015.042 du 10/03/2015

Une entreprise va réaliser une extension sous forme de nouvelle construction, équipée de logements à assistance, qui fera partie du site existant du centre de services de soins et de logement. L'ancienne partie reste de première importance par rapport à la nouvelle partie, qui ne peut pas fonctionner de manière indépendante par rapport à l'ancienne, dont l'association forme un ensemble cohérent et complémentaire.

Le taux réduit de 6% s'applique à la création [visant l'extension du centre de services de soins et de logement existant] de la nouvelle partie équipée de logements à assistance, pour autant que le projet soumis soit agréé par l'autorité compétente, comme groupe de logements à assistance. Dans l'attente de l'agréation et sous réserve d'une éventuelle révision [par exemple lorsque l'agréation demandée à titre de logements à assistance est définitivement refusée], la perception de la TVA au taux de 6% pourra être appliquée sur la base de l'autorisation provisoire délivrée par l'Agence Soin et Santé flamande.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Grange transformée en maison d’habitation

Un couple avait construit 6 appartements dans une ancienne grange. L’administration considère qu’il s’agit de l’érection d’un bâtiment neuf [les travaux devaient donc être facturés avec 21% de TVA] alors que le contribuable, lui, soutenait qu’il s’agissait de la rénovation d’un bâtiment ancien, raison pour laquelle les travaux avaient été facturés avec application du taux réduit de 6%. Dans le cas d’espèce, la cour estime que l’administration était en droit de considérer, compte tenu de l’ampleur des modifications [l’intérieur du bâtiment avait été intégralement transformé] portant notamment sur la nature et la structure préexistante du bâtiment ainsi que des coûts exposés, que l’on se trouvait en présence d’une nouvelle construction à laquelle le taux de 21% était applicable [Cour d’appel de Mons du 25/02/2015].

En tant que promoteur ou investisseur immobilier, vous devez maîtriser le risque relatif à l’application du taux de TVA sous peine d’annihiler vos marges ou le rendement attendu.  Tout projet immobilier de rénovation doit être précédé d’une analyse de la nature et de  l’étendue des travaux projetés pour confirmer les taux de TVA applicables.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Rénovation d'un immeuble ancien versus construction d'un nouveau bâtiment

Appel Gand - 29/03/2011

Le litige porte sur la qualification des travaux immobiliers. Sont-ce des travaux de rénovation d'un bâtiment ancien [soumis au taux de 6% - thèse du contribuable] ou des travaux de construction d'un immeuble neuf [soumis au taux de 21% - thèse administrative] ? La cour se rallie à la position administrative selon laquelle même une simple évaluation visuelle rend déjà évident que les travaux exécutés allaient bien plus loin que ce qu'on entend par rénovation.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Travaux de rénovation versus construction d'un nouvel immeuble

Appel Mons dd. 28/10/2011

La reconstruction d'un immeuble après démolition constitue une nouvelle construction soumise au taux de 21% même si les fondations et les caves de l'ancien bâtiment ou des éléments accessoires de sa structure sont maintenus. Il importe peu à cet égard que le nouvel immeuble soit reconstruit dans le même volume et la même surface que l'ancienne construction de l'immeuble.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Rénovation - Transformation de garages en habitation

Appel Liège - 27.10.2010

Selon la Cour, le taux réduit ne peut s'appliquer lorsque l'immeuble transformé n'était pas à l'origine un immeuble d'habitation. C'est ce qui ressort, selon elle, du texte même de l'arrêté royal n° 20 en sorte qu'il n'existe aucun doute sur le régime applicable en dépit du texte de la circulaire administrative 6/1986 qui ne lie pas la Cour, laquelle est liée seulement par les textes légaux.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Transformation d'un bâtiment non attenant

Q.P. n° 93 dd 16.01.2012 - De Potter

Le taux de TVA réduit de 6% peut être appliqué aux travaux de transformation d'un bâtiment non attenant au logement (ex. garage, grange, etc.) mais qui font partie dudit logement par les facilités immédiates d'utilisation qu'il réserve au propriétaire ou au locataire et qui ne peuvent, de par leur fonction, exister indépendamment de l'habitation principale.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Transformation d'un entrepôt en logements - Taux réduit de 6% sur les travaux et revente au choix avec droits d'enregistrement ou TVA

Décision anticipée n° 2015.171 du 13/05/2015

Les travaux immobiliers exécutés à un entrepôt en vue de sa transformation en 12 appartements pourront bénéficier du taux réduit de 6% en ce qu'ils s'appuient de manière significative sur d'anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble ancien. En outre, la superficie totale de l'immeuble ne sera pas fondamentalement modifiée.

Par ailleurs, il est de doctrine administrative constante que le fait que le bâtiment acquiert la qualité de « neuf » au regard de la TVA suite à la réalisation des travaux est sans incidence sur le bénéfice du taux réduit.

Un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il finit par posséder les caractéristiques d'un bâtiment neuf. C'est notamment le cas lorsque les travaux entrepris atteignent au moins 60% de la valeur vénale après travaux. Il ne s'agit toutefois que d'une faculté. Le constructeur professionnel, et a fortiori, les assujettis optionnels ne sont donc pas tenus de percevoir les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l'application de la TVA et ils peuvent donc les aliéner sous le régime des droits d'enregistrement.

Voir également la décision anticipée n° 2015.170 du 26/05/2015 et la décision anticipée n°  2015.114 du 10/03/2015 sur le même sujet.


Travaux immobiliers - Taux réduit - Extension d'un bâtiment existant

Q.P. n° 531 du 26.04.2010 - Dirk Van der Maelen

Lorsqu'une transformation, qui n'est pas en soi radicale, d'un bâtiment existant en une habitation unifamiliale est combinée à l'extension de ce bâtiment sous la forme de l'ajout d'une nouvelle partie, l'administration admet que ces travaux soient soumis au taux réduit de 6% pour autant que la superficie totale de la partie ancienne conservée dans la réalisation de l'habitation unifamiliale soit plus grande que la superficie totale de la nouvelle partie, construite. Cependant, lorsque l'extension prévue dans le projet immobilier aboutit à la création de deux habitations distinctes, il est évident que, à concurrence de la seconde habitation, il s'agit de travaux de construction qui ne sont pas visés par le taux réduit.


Travaux immobiliers - Taux réduit -  Le bâtiment doit être destiné à l'habitation après travaux

Cassation, 27/03/2015

Une jurisprudence récente contestait l'application du taux réduit de 6% lorsque les travaux de rénovation étaient réalisés sur un bâtiment qui n'était pas un immeuble d'habitation avant les travaux. Selon cette jurisprudence [certes encore minoritaire], le taux réduit de 6% ne pouvait donc pas s'appliquer aux travaux de transformation d'un bâtiment industriel, d'une grange, d'une ferme, en un immeuble d'habitation. La Cour de Cassation vient toutefois de mettre un terme à cette tendance jurisprudentielle en confirmant que le critère de destination de l'immeuble doit bien s'apprécier après les travaux.

Travaux immobiliers - Taux réduit - Taux réduit sur les bâtiments de plus de 5 ans - Changement au 01/01/2016

Q.P. n° 83 - 21/01/2015 - Verherstraeten

L'accord de gouvernement prévoit que le délai d'ancienneté des travaux immobiliers aux habitations privées soit augmenté de 5 à 10 ans. Le Ministre des Finances confirme que cette mesure entrera en vigueur au 01/01/2016. Afin de déterminer lequel des critères s'applique [5 ou 10 ans], il faudra prendre en cause la date d'une cause d'exigibilité. Si la cause d'exigibilité survient avant le 01/01/2016, ce sera en principe le critère d'ancienneté de cinq années qui sera encore d'application, sauf en cas d'abus.