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Les locations immobilières: avec ou sans TVA?

Les locations immobilières sont exonérées de la TVA. Cette notion a été définie par la jurisprudence européenne  et implique que « le propriétaire d’un immeuble cède au locataire contre un loyer et pour une durée convenue, le droit d’occuper son bien et d’en exclure d’autres personnes ».

La limite entre une activité de location immobilière exonérée et une activité soumise à la TVA est parfois malaisée à établir, notamment dans les situations suivantes :

  • Droit d’exercer une activité professionnelle
  • Business center
  • Exploitation d’un centre commercial;
  • Location d’un fonds de commerce
  • Location de salles de réunion
  • Mise à disposition d’un hall multifonctions en faveur d'organisateurs d'événements (spectacles, séminaire, congrès, etc.)
  • Mise à disposition d’une infrastructure sportive (stade de football, salle de sport, etc.)
  • Location de box de chevaux
  • Mise à disposition d’emplacements pour l’apposition d’affiches ou de panneaux publicitaires
  • Mise à disposition d’une station-service
  • Etc.

Les enjeux TVA

Dans la mesure où l’activité économique est une location immobilière exonérée de TVA, l’entreprise possède la qualité d’assujetti exonéré et ne peut pas récupérer la TVA grevant les frais liés au bâtiment (notamment la TVA sur sa construction). Dans les autres cas, elle dispose du statut TVA d'assujetti ordinaire avec un droit à déduction intégral.

L’enjeu TVA d’une qualification correcte de l'activité est donc primordial.

C'est la raison pour laquelle cette question fait l'objet d'âpres discussions avec le fisc et que de nombreux cas se terminent devant les tribunaux.


Informations parues dans nos Actualités TVA de ces dernières années sur la thématique "location immobilière"

Location immobilière - Mise à disposition d'une salle de sport

Cour d'appel de Bruxelles, 15 avril 2010

La jurisprudence belge a récemment fait application de l'arrêt Temco (C.J.U.E., 19 novembre 2004, Temco Europe S.A., C-284/03), rendu par la C.J.U.E. sur la notion de location immobilière.Il a été fait application des principes dégagés par cet arrêt dans un litige relatif au régime TVA applicable à la mise à disposition d'une salle de sport et de fitness. Dans son arrêt, la Cour d'appel de Bruxelles décide que la convention liant les parties ne peut être qualifiée de location immobilière dans la mesure où son objet principal est la valorisation d'un fonds de commerce, autrement dit, la cession du droit d'exercer une activité professionnelle, la location apparaissant comme un accessoire.


Location immobilière - Mise à disposition d'un stade de football

Tribunal de Mons, 25 mai 2010, n°05/1438/A

Le Tribunal de première instance de Mons s'est penché sur une convention conférant à un club de football le droit d'occuper des biens immeubles (bureaux, parking, business-seats, etc.) et d'en exclure tout tiers. Le tribunal relève qu'il ne s'agit pas d'une convention « mixte », la demanderesse ne s'engageant à fournir au club aucune prestation autre que la mise à disposition des lieux.


Location immobilière - Mise à disposition d'un hall d'exposition

Cassation, 4 juin 2010

Le litige porte sur la mise à disposition par un exploitant d'un hall multifonctions en faveur d'organisateurs d'événements moyennant paiement. Pour l'administration, les conventions avec les organisateurs ont essentiellement pour objet la location de surfaces d'exposition, c'est-à-dire la mise à disposition passive de locaux moyennant une rétribution liée à l'écoulement du temps. Il s'agit d'une location immobilière exonérée de TVA n'ouvrant pas droit à déduction. Les prestations de services accessoires tels que le nettoyage des locaux, les assurances, le personnel technique, d'entretien et d'accueil, la mise à disposition de vestiaires, salles de conférences, etc. constituent des prestations de services distinctes qui doivent être taxées et pour lesquelles il existe un droit à déduction. Tant la cour d'appel que la cour de cassation suivent le raisonnement de l'administration. La fourniture de prestations accessoires n'a pas pour conséquence d'exclure automatiquement le contrat du champ d'application de l'exonération pour location immobilière.


Location immobilière - Location d'une péniche affectée à une exploitation d'un restaurant-discothèque

C.J.U.E. 15 novembre 2012, affaire C-532/11

Doit être considérée comme une location immobilière exonérée de la TVA la location d'une péniche, y compris l'espace et le ponton y attenants, qui est immobilisée au moyen d'attaches non aisément amovibles fixées à la barge et au bassin d'un fleuve, repose sur un emplacement délimité et identifiable des eaux fluviales et est exclusivement affectée, selon les termes du contrat de bail, à l'exploitation permanente d'un restaurant-discothèque sur cet emplacement. Cette location constitue une prestation  unique exonérée, sans qu'il y ait lieu de distinguer la location de la péniche de celle du ponton. Une telle péniche ne constitue pas un véhicule au sens de la directive TVA.


Location immobilière - Gestion et exploitation d'un centre commercial

Circulaire n° 34/2012, 29 octobre 2012

L'administration publie une circulaire qui précise le traitement TVA lié à la gestion et à l'exploitation d'un centre commercial. La location de locaux et d'emplacements privatifs est une opération exonérée de la taxe (location immobilière). La mise à disposition des espaces communs ainsi que les services relatifs à la gestion et à l'exploitation commerciale du centre (organisation de braderies, services liés à la sécurité, etc.) sont soumis à la TVA. L'exploitant doit donc être traité comme un assujetti mixte avec un droit à déduction partiel pour lequel la méthode de l'affectation réelle lui sera imposée.


Location immobilière - Business center

1re instance - Anvers, 4 novembre 2011

Le tribunal considère que les conventions conclues avec les utilisateurs des bureaux sont soumises à la TVA. En l'espèce, comme les services refacturés par le prestataire sont du même ordre de grandeur que les loyers perçus, il y a lieu de considérer que ces services ne sont pas accessoires à la location immobilière.


Location immobilière - Mise à disposition d'une cafétéria dans un hall sportif

Appel - Anvers, 13 mars 2010

La mise à disposition par la ville d'Anvers de la cafétéria d'un hall sportif communal doit être considérée comme une location immobilière exonérée de la TVA [au vu du caractère essentiellement passif de l'opération] et non comme la concession du droit d'exercer une activité professionnelle [soumise à la TVA] comme le soutenait l'administration.


Location immobilière - Mise à disposition d'une station-service

1ère instance Liège, 9 octobre 2013

Une entreprise a racheté une station-service, l'a détruite et reconstruite en déduisant la TVA. Le gérant tant en son nom personnel que pour le compte de la société a signé un avenant de reprise d'engagement visant à transférer à la société le contrat de fourniture de carburant conclu avec une autre société. Le tribunal analyse le contrat et constate qu'il concerne la mise à disposition d' « une station-service complètement équipée pour l'exercice de la profession de vente de carburants + shop ». Il s'ensuit que l'objet de la convention a essentiellement, voire uniquement, pour objet la mise à disposition passive d'un immeuble, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps, laquelle constitue la prestation principale. La déduction de la TVA doit donc être révisée à partir de l'année où le bien a été mis en location.


Location immobilière - Business Center

Anvers, 4 novembre 2011

Une entreprise prend en location des espaces de bureaux et en sous-loue une partie à deux autres sociétés liées. Elle refacture la location des surfaces sans TVA tandis que les équipements et services annexes  [matériel de bureau, ordinateurs, eau, gaz, électricité, téléphone, fax et internet] sont eux refacturés  avec TVA.  Le tribunal donne raison à l'administration et considère qu'il s'agit d'un service global, à savoir la fourniture d'un droit d'exercer une activité professionnelle soumise à la taxe dans son ensemble dès lors que les services refacturés sont du même ordre que la location refacturée. Il ne s'agit  nullement d'une location immobilière exonérée avec services annexes.