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Selon la doctrine administrative communément admise, un constructeur professionnel doit obligatoirement vendre les appartements qu’il rénove sous le régime TVA lorsque les travaux de transformation ont modifié radicalement les éléments essentiels du bâtiment (à savoir sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination).

Par contre, le constructeur professionnel aura le choix de vendre ces appartements rénovés soit sous le régime TVA soit sous le régime des droits proportionnels d’enregistrement lorsque les travaux de transformation du bâtiment n’ont pas modifié radicalement les éléments essentiels du bâtiment initial encore que le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteigne au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

Trois décisions anticipées récemment publiées viennent de le rappeler:

Décision anticipée 2016.508 du 06.12.2016 :

  • La vente, par un constructeur professionnel, des appartements issus de la transformation d’un ancien immeuble de bureaux pourra être soumise aux droits proportionnels d’enregistrement. Les travaux à exécuter n’apportent pas de modifications profondes dans la structure du bâtiment et il n’y a aucune augmentation du volume existant.
  • Démolition et reconstruction d’un étage: en revanche, la démolition d’un étage existant, suivie de la construction d’une nouvelle entité (penthouse) fonctionnant en toute indépendance, même dans le volume existant précédemment, est considérée comme un bâtiment nouvellement construit au sens du Code de la TVA. Sa vente, ainsi que sa part dans les parties communes, sera obligatoirement soumise à la TVA.
  • Vente des garages: La vente des garages  dépendant du penthouse et de leur part dans la partie commune, pourra se faire avec application des droits proportionnels d’enregistrement, puisqu’ils se situent dans le bâtiment rénové existant, en l’espèce, l’étage en sous-sol.

Décision anticipée n° 2016.704 du 29.11.2016 :

  • La vente, par un constructeur professionnel, des appartements, caves et parkings issus de la transformation d’un ancien immeuble de bureaux pourra être soumise aux droits proportionnels d’enregistrement. Des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels. L’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue : le nombre de niveaux ne varie pas, la superficie et la volumétrie sont inchangés, hormis la légère avancée au 6ème étage, les murs portants extérieurs sont conservés, le parking existant de l’immeuble est conservé et les sous-sols sont réaménagés afin de recevoir des locaux techniques et autres (vélos, poubelles, …).
  • Appartements en surélévation: En revanche, les deux duplex, construits en surélévation devront, eux, être cédés avec application de la TVA

Décision anticipée n° 2016.320 du 06.09.2016 :

  • La vente, par un constructeur professionnel, d’un commerce et d’appartements issus de la transformation d’une maison de commerce et d’habitation pourra être soumise aux droits proportionnels d’enregistrement.
  • Extension d’un étage: Des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels. Les travaux de transformation affectant la structure du bâtiment vont consister à ériger une extension en ossature bois au niveau des 1er  et 2ème étages de sorte que le bâtiment présente une largeur à rue identique sur les trois niveaux.
  • Nonobstant cette extension, l’essentiel de la surface des appartements se situera dans la partie ancienne du bâtiment. De manière plus générale, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur les anciens murs portants et n’affecteront pas fondamentalement la structure du bâtiment existant. Ainsi, la nouvelle extension en ossature en bois reposera sur les murs existants et ne nécessitera aucun renfort de ces murs.